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来源： 楼市黄大大 以下文章来源于柯谈地产观 ，作者柯谈 外行看热闹，内行看门道。我一直很不理解，为什么会有很多人在牛市里踏空，因为无论是牛市的征兆还是周期，其实是非常明显的，但多数人还是会熟视无睹，然后悔恨终身。 成功置业需要具备两项技能： 时机判断和实操法则。 今天，我就将这两项技能的一些核心知识点分享给大家，务必要认真反复研读。 1 上海现状 年底上海的楼市行情比较微妙，因此，我专门和几个不同板块的御用中介进行了深度沟通，目前上海楼市的现状如下： 一、2021年11月12月二手房成交量明显上涨，成交周期缩短了，但是价格非常稳定，没涨也没跌。 二、链家合作的多数银行按揭审批一个月，放款一个月，比之前明显快很多。 三、上海房价的最大杀器“三价就低”政策没有变动，仍然严格执行，仅仅只是个别小区的涉税评估价略微上浮调整。 四、目前上海二手房成交客户以首套刚需和急切改善为主，纯投资和资产配置的很少。 五、链家、美凯龙爱家等连锁中介关店并店严重，都在收缩战线、减少开支。 六、中介内部对2022年的行情偏悲观，普遍认为不存在大涨可能。 2 潜力板块 2020-2021年上海二手房价涨幅最大的板块从大到小依次如下：前滩、徐泾、联洋、浦江、御桥、华泾、吴泾、新江湾城、瑞虹新城、大宁、源深、临港、古美、梅陇。以上板块平均涨幅都超过了30%，基本上都是次新房、优质学区和产业三者兼具的优质板块。 虽然过去一年上海顶级学区老破小下跌严重，但是以上这些板块的次新房还是大家未来投资的首选。 3 一线走势 2022年，只要维持目前的调控政策不明显放松且不正式降息，四大一线城市的房价还是会继续阴跌，只是成交量会有季节波动，比如小阳春。 未来，寻求短期涨幅大、增值快，就买 深圳杭州 ，既想增值又想保值，就买上海北京。深圳和杭州是国内炒房不二之城，涨的快跌的更快，对政策和周期敏感度最大，属于冒险家的乐园，但是抗跌性和韧性远远比不了上海和北京。因为上海北京有最大量的刚需和改善接盘侠以及最多的豪宅持有者，财富最集中，对房价的托底效应最明显。 和京沪相比，深杭更像是草根的赌场，赌赢了，飞黄腾达，赌输了，一败涂地！ 4 2022年行情 大家一致看跌的时候，房价绝对会跌，这时千万不要买；大家一致看涨的时候，房价会涨，但是高潮后的拐点即将到来，谨慎高位接盘；后市判断出现严重分歧的时候，往往市场会比较平稳，高层就是要达到这个效果。 按照目前的政策和预期来判断，我认为： 2022年会比2021年下半年强，但是比2020年要弱！ 5 周期的本质 大家常说“历史不会简单重复”，但历史就是在一直重复，而且核心都一样，只是表现形式不同罢了。人类社会能够不断的进步就是通过重复总结规律才得以完成的。 比如说楼市，每轮周期刺激的点都不一样，2008年是减税降首付大放水，2015年是降准降息加棚改，2020年是经营贷消费贷学区房，手段不同但结果都是房价大涨，而且核心根源都一样并且只有一个： 经济严重下滑！ 所以，至始至终，我们一直都在轮回！ 6 层层加码 调控政策都是存在放大效应的。高层放松一点点，基层就会放松一大步，高层收紧一点点，基层就会直接锁死流动性，这种层层加码不仅体现在楼市，各行各业皆是如此。 这样操作的结果就是涨跌波动很大，更需要我们提前读懂高层的意图和目的。 比如给房企去杠杆的“三道红线”和限制房贷规模的“两道红线”，初衷只是防止无序扩张，但是在具体执行过程中就会层层加码，最终导致房企爆雷、土地流拍、楼市速冻。 7 货币最终的容器 货币放水，如果不允许流入楼市，房价不涨，那么物价就会涨。物价涨了，大家为了抵御通货膨胀，还得买房。也就是说，在没有发明出更好的货币容器之前，房价都得涨。 再看看国外，即使像股市万年牛的老美，这两年大放水后房价也照样暴涨。 过去二十年和今后一段时间，我们的房价是政策推动的，未来房地产税和长效机制全部建立完成后，房价就要靠通胀推动了。 8 如何判断牛市来临？ 烂大街的一句话大家一定都听过：“M2增长了，又放水了，房价要涨了”。 但真正决定房地产牛市的不是M2，而是M1。 当M1和M2同比增速同步上涨且差距缩小时，就是牛市的开端，要抓紧行动；当M1增速超过M2时，牛市高潮到来，市场已经疯狂；当M1增速低于M2时，牛市开始降温，刚需小心高位接盘，投资准备套现离场。 2022年1月12日，央行公布了去年12月的金融数据：M1同比增速3.5%，M2同比增速9%，连续几个月二者的差距都没有缩小，且M1增速远远小于M2，判定的结果就是： 我们距离下一次牛市，还远着呢！ 9 牛市的决定因素 决定牛市，有且只有如下四个因素：“政策放松 5年期LPR降息 二手房成交量大涨 M1同比增速大涨”。 任何一次房地产牛市，以上四个因素都会出现且缺一不可，务必牢记。 10 把牛市吃尽 人真正奋斗的年纪很短暂，牛市，一辈子也经历不了几次。 错过一次，你的资产就会差一个数量级；错过两次，你这辈子就再也追不回；错过三次，你的下一代也很难再追上。 所以，绝不能放过任何一次牛市，一定要抓住吃尽，全部梭哈当首付，杠杆融资到最大，掏空自己，毫无保留。 一定要从牛头开始操作，而不是牛尾了才开始忙活。 11 地产股是坑 要买房地产，但不要买房地产股。房地产股和房地产完全是毫不相关的两件事，涨跌不同步，价值差异巨大。 楼市是实体经济，股市是虚拟经济，股市可以倒，楼市不能倒。 12 婚前财产很重要 即将结婚的单身，尤其是单身女青年，如果家里有条件，争取在婚前给自己买一套房。因为一结婚，钱就再也分不清楚了。 婚前买一套房，把财富永久固定在自己一个人身上，对你也是一个终身的保护。这几年，我周围很多同事朋友及其子女都在这么操作。 13 何时全款买房？ 不是说你没能力全款买房，而是说即使你有全款也要再贷点款买更大户型更好位置的房产。 在三四线城市购买首套房时，尽量全款，保留好自己的首贷资格，以备今后在一二线使用。 14 合理配置资产 一线和强二线城市中，你的房产占总资产的比例不能低于70%（有股权的富豪除外）。比如，你有一套1000万的房产，但是手里还有500万现金和理财，这就是很差的资产配置比例。 弱二线和三四线城市中，房产占总资产的比例不要超过50%。比如你已有一套200万的自住房，手里剩下的200万现金，就不要再买本地的房产了，而是应该设法配置一线和强二线的房产。 15 哪些户型更畅销？ 老破小小区里要买30-60平的户型， 面积再大将来就很难卖了，因为这个总价可以买电梯房了。 次新改善小区里首选三房，其次四房，最后两房，一房不要买。 豪宅小区里首选高区大平层和复式户型，面积越大增值越好。 16 老破小如何选？ 只有三类老破小可以买： 一、带优质学区；二、次新房扎堆的板块，三、不可复制的钻石地段。 三类老破小千万不能买： 一、远郊区；二、老破小扎堆的板块；三、不能贷款的房产。 17 稀缺房产 如果你买不起豪宅，就要保证你买的房子是这个片区内房龄最新或品质最好的。未来改善需求是王道，你要掌控稀缺资源才能立于不败之地。 房产投资，说一千道一万，最终就是一句话： 持有稀缺房产。 18 房地产税的外溢 房地产税试点之后，对纯住宅是短期利空，届时，投资外溢会导致办公楼和商住公寓的成交量火一把。 即便虚火很旺，也不建议大家盲目投资。你只要经历过2017年一二线城市对商住公寓的调控，你就会明白，这不是普通人可以参与的游戏，请务必耐心等待下一轮房地产周期。 19 压制需求的结果 前几年，我们的调控进化了，开始调控供给了，这是良好的开端。 但是这轮上涨之后，我们又开始调控需求了，并且是更加严厉的压制需求。我们这次收紧调控的手段都是前所未有、闻所未闻的招数。 二十年历史无数次的证明，压制需求的结果就是：一旦松绑就会强烈反弹。所以，周期根本没有消失，我们仍然在强化周期，导致周期更加精准有效。 那么，问题就简单了，你唯一要做的就是发现周期、顺应周期，仅此而已。 20 量变引起质变 即使最近1-2年不打算买房卖房的人，平时也要关注楼市行情和知识积累。一辈子没关注过楼市，首次买房就精准抄底，这只是天方夜谭。任何完美的操作都是积累的结果。所有的储备都是为了在启动的一刹那付诸行动。 发现周期，精准操作，才不枉对每一次牛市，因为你的生命里根本没有几次牛市！
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